こんにちは、ecomoふどうさんの手塚です。土地や建物を売った場合の譲渡所得の税金計算についてお話ししたいと思います。
【 譲渡所得の計算のあらまし 】
個人が、土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。この課税対象となる利益のことを税法上「譲渡所得（金額）」と呼んでいます。
「土地建物を売った場合の税金」は、まずこの「譲渡所得（金額）」を正確に計算することから始めます。そして売却した土地建物の所有期間の区分（５年超か５年以下か）に応じて税額計算の方法によって、実際に納める税額を計算することになります。
〇第一段階 ： 譲渡所得（金額）を計算する
〇第二段階 ： 売却した土地建物の所有期間が５年超か or ５年以下か
所得期間の区分に応じた税額計算の方法によって税額を計算する。
【 「課税譲渡所得金額」はどのように計算するのか？ 】
「譲渡所得金額」は、譲渡による収入金額（譲渡価額）から、その不動産を取得した時の価額や取得に要した費用（これらを取得費といいます）、および譲渡に要した費用（譲渡費用といいます）を差し引いて計算されます。この「譲渡所得金額」から、さらに特別控除の適用がある場合にはその特別控除額を控除して求めたものが、税額計算の基礎とされる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。取得費あるいは譲渡費用として差し引けるものについては、下記を参考にして下さい。
〇課税譲渡所得金額の計算式
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除
取得費：売却した土地や建物の購入価額（建物は減価償却後）／購入の際の仲介手数料／購入の際に支払った立退料・移転料／売買契約書に貼付した印紙税／登録免許税等や登録手数料／不動産取得税／搬入費や据付費／建物等の取壊し費用などがあります。購入時の契約書、領収証によって確認します。
※実際の取得費が不明の場合は、譲渡価額の５％となります。
譲渡費用：土地や建物を売却する為に要した費用で、売却の際の仲介手数料／売却に伴う広告費や測量費／売却に伴い支払う立退料／建物等の取壊し費用などがあります。
特別控除：国の政策的な配慮によって設けられているもので、居住用財産を売った場合の３０００万円の特別控除、特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の１５００万円の特別控除などがあります。
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